Hiện nay, việc xây dựng nhà chung cư ở nước ta đã phát triển tương đối mạnh mẽ và nhanh chóng, nhiều khu đô thị mới đã và đang được đầu tư xây dựng, cùng với đó là các nhà chung cư cao tầng, hiện đại cũng được ra đời.

Ảnh: Hải Đăng

Ngày 30/11/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 2127/2011/QĐ-TTg về việc phê duyệt chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Theo đó mục tiêu đến năm 2015 thì tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và TP.HCM) sẽ đạt trên 80%, tại các đô thị từ loại I đến loại II sẽ đạt trên 50% và tại đô thị loại III sẽ đạt trên 30%; mục tiêu đến năm 2020 tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại các đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và TP.HCM) sẽ đạt trên 90%, tại đô thị từ loại I đến loại II sẽ đạt trên 60% và tại đô thị loại III sẽ phấn đấu đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới. Để thực hiện mục tiêu nêu trên, Luật Nhà ở 2014 cũng quy định tại khu vực đô thị thì việc phát triển nhà ở chủ yếu được thực hiện theo dự án và tại đô thị loại đặc biệt, loại I và loại II thì chủ yếu phát triển nhà chung cư.

Hệ thống pháp luật quản lý, vận hành nhà chung cư

Nhà chung cư là xu hướng phát triển chủ yếu tại các đô thị, là nơi tập trung đông người, hình thành các cộng đồng dân cư với mật độ lớn với hệ thống hạ tầng kỹ thuật phức tạp tiềm ẩn nhiều nguy cơ có thể gây ra mất an toàn cho người dân trong quá trình sử dụng, mặt khác, hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư là một chuỗi các hoạt động phức tạp mang tính chất kỹ thuật đòi hỏi phải có sự phối hợp đồng bộ của nhiều chủ thể có liên quan. Do vậy, cần phải có hệ thống pháp luật hoàn chỉnh để điều chỉnh các hoạt động này.

Ngày 25/11/2014, Quốc hội đã ban hành Luật Nhà ở 2014. Tiếp đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, trong đó quy định về: các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư; quy định việc bàn giao và thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Nghị định số 139/2017/NĐ-CP cũng đã quy định cụ thể các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư và các mức phạt cụ thể với các hành vi vi phạm. Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2016/TT-BXD về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, Thông tư số 28/2016/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

Các văn bản pháp luật này đã điều chỉnh cơ bản, đầy đủ các hoạt động của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư như: Bàn giao hồ sơ nhà chung cư; tổ chức Hội nghị nhà chung cư; thành lập và công nhận Ban Quản trị; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, trình tự bàn giao quỹ bảo trì 2% của nhà chung cư từ chủ đầu tư sang Ban Quản trị...

Qua thực tiễn triển khai, Bộ Xây dựng nhận thấy, mặc dù đã có hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư thì bên cạnh các thành tựu đã đạt được kể trên thì trong quá trình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư vẫn còn xảy ra một số tồn tại, tranh chấp, khiếu nại.

Các khiếu kiện, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân do các nguyên nhân chủ yếu: Một số quy định về cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng… trong các văn bản pháp luật chưa được quy định hoặc quy định chưa rõ ràng; quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp, chưa đầy đủ, chưa đủ mạnh với yêu cầu quản lý và tình hình thực tế; một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, pháp luật về PCCC và các pháp luật khác có liên quan…; trong đó có một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình; không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi của dự án trong quá trình thực hiện đầu tư theo quy định; người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký, trong đó đặc biệt là các thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao; vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt; chưa thực hiện công tác tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật để các chủ thể liên quan hiểu và áp dụng luật pháp thống nhất; vai trò của chủ đầu tư, Ban Quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và ý thức, trách nhiệm của các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một số nhà chung cư chưa đáp ứng mô hình quản lý, sử dụng nhà chung cư; các vướng mắc, mâu thuẫn về lợi ích chưa được các chủ thể đối thoại, hòa giải để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên theo quy định pháp luật.

Giải pháp nào để nâng cao quản lý chung cư?

Bộ Xây dựng về thực trạng tranh chấp trong các dự án nhà chung cư cũng như các kiến nghị, đề xuất, ngày 09/10/2018, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg về việc tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư với mục tiêu bảo đảm quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư được an toàn, hạn chế các tranh chấp, khiếu kiện, bảo đảm trật tự an toàn xã hội.

Chỉ thị số 29/CT-TTg của Thủ tướng đã phân giao trách nhiệm cụ thể cho các bộ, ngành cũng như địa phương, cụ thể Bộ Xây dựng sẽ chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của chủ đầu tư, Ban Quản trị, DN quản lý vận hành nhà chung cư và chủ sở hữu, chủ sử dụng chung cư; chế tài xử phạt các hành vi vi phạm đối với các tổ chức, cá nhân có liên quan trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư để ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, ban hành; nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các quy định về phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng trong các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng có liên quan.

Bộ cũng phối hợp với các bộ, ngành, địa phương đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh BĐS. Đôn đốc, hướng dẫn chính quyền các địa phương, các tổ chức, cá nhân tổ chức triển khai thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở, đặc biệt là pháp luật quy định về quản lý sử dụng, vận hành nhà chung cư; tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc thực hiện các quy định pháp luật về quản lý, vận hành nhà chung cư, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các sai phạm theo thẩm quyền.

Các địa phương chủ động giải quyết các vướng mắc, khiếu kiện, tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư theo đúng các quy định của pháp luật không để tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, vượt cấp lên cơ quan Trung ương; đánh giá công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn; nêu rõ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, đề xuất với Bộ Xây dựng và các cơ quan có thẩm quyền các giải pháp tháo gỡ.